Un propriétaire a été condamné à payer cinq millions de FCFA à son locataire pour rupture du contrat de bail avant son terme. La décision a été prise par le tribunal de commerce de Cotonou, le jeudi 08 septembre 2022.

Le locataire avait un contrat de bail à usage professionnel de cinq ans renouvelable, en date du 09 octobre 2017 avec une succession à Cotonou. Le contrat prend effet à partir du 15 décembre 2018 selon Banouto. Il a confirmé avoir des installations sur la parcelle louée pour son activité qu’il exerce sur les lieux loués depuis le 15 décembre 2018. Ceci avec l’autorisation de la succession. Selon les explications du locataire, la clause 7 du contrat prévoit le renouvellement automatique du bail pour une période supplémentaire de cinq ans. A un moment, l’immeuble a été cédé à un nouveau propriétaire. Ce dernier devrait poursuivre "le bail jusqu’à son expiration tel qu’ordonné par le jugement n° 003/2022/CJ1/SII/TCC en date du 13 janvier 2022, soit le 15 décembre 2026"

Mais au mépris de cette décision, le nouveau propriétaire a donné un préavis de moins de six mois pour libérer les lieux loués. Il a prétendu ne pas être informé de l’existence du bail, et qu’il aimerait procéder à un projet immobilier, vue que la parcelle est acquise. Il s’agit de la construction de trois villas de type R+ comportant chacune six (06) pièces.

Les demandes du plaignant

Le propriétaire a donc refusé de recevoir l’offre de paiement du loyer. Selon le locataire, le propriétaire a commencé par troubler les activités de son association et menace sa survie. Ces agissements lui auraient causé d’énormes préjudices qui méritent réparation. Il a donc traduit son propriétaire devant le tribunal de commerce de Cotonou. Il demande "l’annulation du congé préalable du 07 mars 2022, la poursuite du bail jusqu’au 15 décembre 2026." Il sollicite aussi la condamnation du propriétaire au paiement de dix millions de FCFA relevée à quinze millions FCFA au titre d’indemnité d’éviction, de cinq millions FCFA au titre des dommages intérêts et deux millions de FCFA au titre des frais irrépétibles. Il souhaite que le tribunal ordonne "l’exécution provisoire sur minute de la présente décision, sous astreinte comminatoire de cent mille FCFA par jour ou acte de résistance".

Les demandes du propriétaire

De son côté, le propriétaire a souhaité que la demande de poursuite du contrat de location en date du 09 octobre 2017 formulée par le locataire et les autres demandes soient rejetées. Il a souhaité que les juges disent qu’il a notifié le congé préalable au locataire à son bon droit. Il veut aussi que le bail puisse prendre fin au lendemain du 08 septembre 2022, date d’expiration du congé préavis.

Le propriétaire demande aussi que le tribunal ordonne l’expulsion de son locataire et de tout occupant des lieux loués à la date citée plus haut. De plus, il souhaite que le tribunal condamne le locataire au paiement de 420 mille FCFA au titre des arriérés de loyer. Dans le cas contraire, il demande une compensation entre ce montant et le montant éventuel de l’indemnité d’éviction qui sera attribuée à son locataire. Enfin, il a demandé l’exécution provisoire sur minute de la décision du tribunal.

Décision du tribunal

Le tribunal du commerce s’est appuyé sur les articles 126 alinéas 1 et 2, 127 alinéas 1 et 2 de l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général et de l’article 717 du code de procédure civile, commerciale, sociale, administrative, et des comptes pour prendre sa décision. Il a décidé que le bail prenne fin le 09 octobre 2022. Le tribunal a condamné le propriétaire à payer au locataire la somme de cinq millions de FCFA au titre d’indemnité d’éviction sans qu’il soit besoin d’ordonner une expertise. Cette somme sera déduite du montant des loyers non versés.

Après le paiement de l’indemnité d’éviction, le locataire doit libérer les lieux sous peine d’y être expulsé avec tous les occupants de son chef. Le tribunal rejette les demandes de dommages intérêts et des frais irrépétibles formés et la demande d’exécution provisoire de la présente décision.